Новости

Собственники, в стремлении заполнить свои офисные площади арендаторами, предлагают потенциальным клиентам самые разные преференции – от беспрецедентных скидок на арендную плату и комфортного графика платежей до бесплатных парковочных мест и особенных условий на клининг. Отделка помещений от собственника тоже входит в перечень востребованных арендаторами опций, но, как показывает практика, в текущих условиях часто оказывается медвежьей услугой – качество работ оставляет желать лучшего, и в 70% случаев арендатору приходится дорабатывать, если не переделывать весь проект. Как добиться от собственника адекватного ремонта, если такая опция в любом случае фигурирует в его предложении? Или, может, сразу махнуть на это рукой и сделать все своими силами, как требуют того корпоративные стандарты компании? О плюсах и минусах и различных схемах, по которым сегодня реализуется «ремонт от собственника», рассказывает Мария Борисова, директор по развитию CFC.

На рынке остается довольно много компаний, которые, в принципе, не склонны отдавать на откуп собственнику отделку арендованных у него помещений. Крупные международные компании, известные российские бренды предпочитают организовывать этот процесс самостоятельно – с привлечением управляющей компании, архитектора, генподрядчика и т.д. Цель такого подхода одна – создать офис по корпоративным лекалам компании, на 100% соответствующий бренд-буку, техническим требованиям и т.д. Вместе с тем, в виду нестабильной экономической ситуации, сегодня существенно выросло количество компаний, которые в стремлении оптимизировать издержки на офисы, обращают внимание на отделочные решения от собственников. Но не всегда то, что предлагают собственники, в итоге соответствует ожиданиям арендатора. Это касается и качества ремонта, и его стоимости, и ресурсов, которых потребует этот ремонт от самого клиента. 
Существует несколько схем, по которым сегодня реализуется «ремонт от собственника».

Вариант первый – застройщик отделывает свои площади еще до их сдачи в аренду, включая стоимость ремонта в арендную ставку. Вариант, с моей точки зрения, подходящий для компаний, которым по каким-то форс-мажорным обстоятельствам нужно быстро въехать в готовое пространство, а также компаниям, которые, стремясь оптимизировать расходы по отделке, рассчитывают сделать интересный и комфортный офис за счет мебельных решений. В таких офисах обычно предусматривается бюджетный вариант ремонта – open space с нейтральным цветом стен, ковролина и одинарным остеклением. Никаких архитектурных или дизайнерских решений такая отделка, как правило, не предполагает. Арендатору, зато, удается избежать полноценных строительно-мотыжных работ, занимающих продолжительное время. Возможно, речь будет идти лишь о «косметике» - изменении цвета стен, монтаже стойки ресепшн и т.д.

Второй вариант – когда собственник сдаёт офис уже с конкретной планировкой, рассчитывая площади на определенной количество рабочих мест и офисных зон. Заранее предусматриваются переговорные зоны, ресепшн, открытые рабочие пространства и кофе-пойнты. Здесь есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, это позволяет, въезжая в готовый офис, получить пространство со всеми необходимыми для современного офиса зонами, что, конечно, является плюсом. Неудобство этой привилегии заключается в том, что зачастую объем и метраж этих зон посчитан, исходя из неких среднестатистических данных. Но то, что хорошо для компании, где много клиентских посещений и переговоров, может пагубно отразиться на продуктивности IT-разработчика или финансиста. Безусловно, можно вывести определенную статистику по базовым потребностям арендаторов, но будет ли это работать – особенно во времена стремительно меняющихся форматов труда и agile-концепций – остается большим вопросом. Впрочем, сегодня многие небольшие и средние компании соглашаются въезжать в подобные офисы – привлекает возможность оптимизировать затраты на отделку и получить сразу готовый интерьер, хоть и не вполне соответствующий их бизнес-процессам. Ставки на помещения с таким ремонтом обычно на 70-150 долларов дороже по сравнению с аналогичными предложениями в shell&core.

Третий вариант взаимодействия – когда владелец делает ремонт под конкретного арендатора, предоставляя ему готовое ко въезду помещение. Стоимость отделки пропорционально распределяется на срок аренды, базовая ставка увеличивается. Для компаний, пребывающих в вечном состоянии цейтнота, вариант кажется привлекательным, но на поверку оказывается таковым, только если заказчик имеет ресурсы контролировать каждый шаг собственника. Без тотального вовлечения, арендатор может получить совсем не то, на что рассчитывал. Во-первых, часто собственник нанимает подрядчика и его силами проводит этот ремонт. Это обычно сильно влияет на сроки строительства в виду того, что собственник не опасается срыва сроков. Он просто дублирует штрафные санкции за изменение сроков в договоре с подрядчиком на такие же, как прописаны в его договоре с заказчиком и, по сути, не отвечает ни за что. Во-вторых, стоимость отделочных работ, если те проводятся собственником и его подрядными компаниями, может быть сильно завышена. А в-третьих, непонятно, каким на выходе окажется качество проекта. Какие материалы закупает подрядчик собственника для отделочных работ? Соблюдено ли соотношение цены и качества? В чем мотивация собственника экономить? Сколько реально стоят работы по интеграции оборудования в проект? Повторюсь, контроль цены, бюджетов, качества и сроков требует определенных усилий со стороны клиента, поэтому арендатору стоит подумать, какие договорённости об отделке зафиксировать с арендодателем, чтобы потом не было сложностей.

Специалисты компании CFC, осуществляющей полный цикл услуг по проектированию, строительству и инженерному оснащению объектов коммерческой недвижимости,  рекомендуют следующий алгоритм взаимодействия с собственником:

1) Для начала стоит получить у арендодателя комплексную информацию о затратах на строительно-отделочные работы (из расчета на один квадратный метр). Пусть в документе будет указана не только цена, но и объем работ, используемые материалы и оборудование, сроки. Чем более детализированную спецификацию получит арендатор, тем больше у него шансов на благоприятный исход дела.
2) Арендатор оценивает стоимость отделки, качество и объем материалов – сам или с помощью строительной/инжиниринговой компании.
3) Далее наступает время для переговоров: арендатор может оспорить стоимость отделки либо предложить замену тех или иных материалов, оборудования, например, если он считает их дорогими или недостаточно качественными. Арендатору на этой стадии важно определиться со своими требованиями к будущему офисному пространству, качеству отделочных материалов, их внешнему виду и т.д.  Следует запрашивать у арендодателя MAF (Material approval form) – документ, в котором заранее прописываются все спецификации материалов и оборудования, которые будут использоваться в рамках fit out проекта. Документ должен быть подписан арендодателем, подрядчиком и заказчиком. Таким образом, в процессе приёмки офиса, если собственник заявит, что решил использовать другой материал, «который был в наличии», арендатор может ему возразить, предъявив MAF с четко указанным материалом.  
4) В ходе переговоров сторонам обязательно нужно прийти к окончательной стоимости проекта. Обсуждаются условия договора: ставка, с включенными расходами собственника на ремонт, минимальный срок аренды и т.д.
5) Поскольку арендатор не платит «прямых» денег за отделочные работы, арендодатель чаще всего отстраняет его от тендера на выбор подрядчиков и управляющего стройкой. Поэтому далее, единственное, что остается делать арендатору - заниматься контролем работ.
Четвертая схема взаимодействия  - когда отделку офиса осуществляет и оплачивает сам арендатор, а  собственник компенсирует часть суммы либо предоставляет арендные каникулы. Классический вариант для больших и средних компаний, которым по статусу не подходят готовые офисы со стандартными решениями. По сравнению с предыдущим вариантом, здесь нет посредника в виде собственника, арендатор самостоятельно или при помощи нанятой управляющей компании проводит тендер на отделочные работы, согласовывает с подрядчиками все решения, следит за реализацией проекта. Это, пожалуй, самый верный способ получить то, что требуется, но самый непростой с точки зрения организации производства работ.
До недавнего времени на рынке работала следующая закономерность - арендаторы помещений класса А предпочитали выполнять отделочные работы в соответствии со своими особенными требованиями, в то время как компании, снимающие менее дорогие офисы, напротив, были ориентированы на площади с минимальной отделкой. Сегодня в ряде офисов класса А, включая ММДЦ  «Москва-Сити», многие офисы сдаются уже с ремонтом. Причина проста - не каждый арендатор готов к большим единовременным инвестициям в офисные решения. Например, если компания снимает 10 тыс. кв.м, ей придется выложить за комплексный ремонт около 6-8 млн долларов. Если же собственник реализовал здесь частичный ремонт (выполнил локальное перепроектирование, мелкие изменения в планировке, косметический ремонт и добавил свой ресепшен), стоимость отделки для арендатора существенно снижается.
Напомним, стандартная отделка с использованием качественных материалов, с использованием спец. заказных изделий и.т.д в здании класса А для типовой планировки open space обойдется примерно в 600 –1000 долларов за кв. м, включая НДС. В классе В цены колеблются в пределах 300–650 долларов за кв. м, включая НДС.

Специалисты рекомендуют тщательно считать эффективность предложенных собственником бонусов и специальных предложений, чтобы в итоге сделать верный выбор. И безусловно, арендаторам, не имеющим опыта реализации fit-out проектов, может понадобиться помощь профессионального руководителя проекта со стороны заказчика (консультанта-строителя) или управляющей компании – чтобы сформулировать требования к отделке, проконтролировать качество, сроки и бюджет проекта.